Kupovina nepokretnosti u Srbiji za strane državljane – pravni vodič

U poslednjih nekoliko godina primećuje se sve veće interesovanje stranih državljana za kupovinu nepokretnosti u Republici Srbiji, kako radi trajnog boravka, tako i radi povremenog boravka, odmora ili investicije. Srbija se sve češće prepoznaje kao prijatno mesto za život, ali i za rad na daljinu (online), zbog čega mnogi strani državljani razmatraju kupovinu stana, kuće ili druge odgovarajuće nepokretnosti.

Iako strani državljani mogu steći pravo svojine na nepokretnostima u Republici Srbiji, postupak kupovine podrazumeva ispunjenje određenih zakonskih uslova i procedura koje je važno poznavati pre zaključenja pravnog posla.

Prema važećim propisima Republike Srbije, strana fizička i pravna lica mogu steći pravo svojine na nepokretnostima pod uslovom postojanja uzajamnosti (reciprociteta) između Republike Srbije i države čiji je kupac državljanin, kao i uz poštovanje posebnih ograničenja propisanih domaćim zakonodavstvom.

Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa predviđeno je da strana pravna i fizička lica koja u Republici Srbiji obavljaju registrovanu delatnost mogu sticati nepokretnosti koje su im potrebne za obavljanje te delatnosti, uključujući poslovne prostore, objekte i zemljište za izgradnju. U tom slučaju vrsta nepokretnosti nije ograničena, pod uslovom da je ona u funkciji registrovane delatnosti.

Ukoliko strano fizičko lice ne obavlja registrovanu delatnost u Republici Srbiji, zakon predviđa uži obim prava sticanja. U tom slučaju moguće je steći pravo svojine na stanu ili stambenoj zgradi, kao i na zemljištu koje služi njihovoj redovnoj upotrebi, dok sticanje drugih vrsta zemljišta, naročito poljoprivrednog zemljišta, u načelu nije dozvoljeno, osim u izuzetnim slučajevima predviđenim posebnim propisima ili međunarodnim sporazumima.

Jedan od ključnih uslova za sticanje nepokretnosti jeste postojanje reciprociteta između Srbije i države čiji je kupac državljanin. To znači da i državljani Republike Srbije mogu, pod sličnim uslovima, sticati nepokretnosti u toj državi. U praksi se često primenjuje takozvani faktički reciprocitet, a njegovo postojanje po potrebi utvrđuje Ministarstvo pravde Republike Srbije.

Sam postupak kupovine nepokretnosti podrazumeva zaključenje i overu ugovora o kupoprodaji kod nadležnog javnog beležnika. Kada kupac ne govori srpski jezik, u postupku overe ugovora obavezno je prisustvo sudskog tumača za jezik koji kupac razume. U određenim situacijama može biti potrebno i prisustvo svedoka koji potvrđuju da ugovorne strane razumeju sadržinu pravnog posla i jezik na kojem se ugovor zaključuje.

Posebno je važno utvrditi bračno stanje ugovornih strana, kako prodavca tako i kupca. Ova činjenica ima značajan pravni značaj iz dva razloga. Sa jedne strane, ukoliko je nepokretnost u režimu zajedničke imovine supružnika, za njeno otuđenje potrebna je saglasnost drugog supružnika. Sa druge strane, bračni status kupca može biti relevantan za pravilnu primenu propisa o sticanju i upisu prava svojine u katastar nepokretnosti, naročito u pogledu eventualnog režima zajedničke imovine supružnika.

Nakon zaključenja ugovora, sledeći korak je regulisanje upisa prava svojine novog vlasnika u katastar nepokretnosti. Takođe je potrebno regulisati poreske obaveze, uključujući prijavu poreza na prenos apsolutnih prava ili poreza na dodatu vrednost, kao i poresku registraciju kupca ukoliko je to potrebno.

Na kraju, ali podjednako važno jeste i pravo stranca da po osnovu vlasništva nad nepokretnošću pravno reguliše boravak u Srbiji sebe i svoje porodice, što značajno opredeljuje strane državljane da zasnuju svoj trajni dom u Srbiji.

Zbog brojnih pravnih i administrativnih pitanja koja se mogu pojaviti u praksi, preporučuje se da strani državljani pre zaključenja ugovora sprovedu detaljnu pravnu proveru nepokretnosti i postupka kupovine, uz stručnu pravnu pomoć, kako bi se osigurala pravna sigurnost i nesmetan upis prava svojine.